서브프라임 모기지 사태를 기억하시나요?

모기지하면 생각나는 단어가 있습니다. 2007년 서브프라임 모기지 사태죠. 간단하게 요약하면 연준이 저금리로 돈을 풀자 집값이 폭등하고 상승세가 지속될거라 보고 은행은 돈을 마구마구 빌려줬는데 금리가 오르자 집 값이 떨어지고 돈 빌린 사람들은 길거리로 쫓겨나고, 돈 빌려준 은행은 망하고, 은행에 투자한 사람들도 손실났던 사태입니다. 나중에 기회가 되면 자세히 다루도록 하겠습니다. 

 

최근 미국에 모기지 관련 이슈가 스물스물 올라오고 있습니다. 최근 무디스 신용등급 하향 조정 후 주택담보대출 금리(30년 만기 고정금리 모기지 금리)가 7%를 돌파한 것입니다. 주택담보대출 금리는 국채 수익률과 함께 움직이는 경향이 있습니다. 수석 경제학자인 제이크 크리멜은 30년 고정 주택담보대출 금리가 상승세를 보일 것이라고 말했습니다. 크리멜은 주택담보대출 금리가 오르는 것은 "잠재적 구매자에게는 정말 이상적이지 않다"고 덧붙였습니다.

30년 고정금리 주택담보대출은 월요일 기준 평균 7.04%로 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다.

 

주택금융협회(MBA)의 주간 주택담보대출 신청 조사에 따르면, 5월 16일로 끝난 주에 주택담보대출 신청 건수는 전주 1.1% 증가한 데 이어 5.1% 감소(전년 동기 대비 +18.1%)했습니다. 주택 구매 신청 건수는 전주 2.3% 증가한 데 이어 5.2% 감소(전년 동기 대비 +12.7%)했습니다. 주택 담보대출 재융자 신청 건수는 전주 0.4% 감소한 데 이어 지난주 5.0% 감소(전년 동기 대비 +27.1%)했습니다.

30년 고정금리 대출의 실효 금리는 전주 7.06%로 하락한 후 5월 16일로 끝난 주에 7.12%로 상승했습니다. 최근 금리는 2월 둘째 주 이후 최고치입니다. 15년 고정금리 대출의 실효 금리는 전주 6.27%로 하락한 후 5월 16일로 끝난 주에 6.39%로 상승했습니다. 30년 점보 대출의 금리는 전주 7.0%에서 7.15%로 상승했고, 5년 ARM 금리는 전주 6.36%로 상승한 후 5월 16일로 끝난 주에 6.29%로 하락했습니다.

 

 

기존 주택담보대출 재융자 신청률은 5월 16일로 끝난 주에 36.6%로 전주 36.4%에서 소폭 상승했습니다. 조정금리 대출 비율은 전주 7.4%로 하락한 후 지난주 7.1%로 하락했습니다.

 

5월 16일로 끝난 주에 평균 주택담보대출 규모는 2.0%(전년 동기 대비 +1.4%) 감소한 389,400달러를 기록했습니다. 이는 전주 0.7% 하락한 397,300달러를 기록한 데 이은 것입니다. 주택 구매 대출의 평균 규모는 전주 1.1% 상승한 449,300달러를 기록한 데 이어 최근 주에는 0.7%(전년 동기 대비 +0.5%) 감소한 446,200달러를 기록했습니다. 미상환 주택담보대출 재융자 대출의 평균 규모는 전주 5.8% 감소한 306,500달러를 기록한 데 이어 지난주 5.0%(전년 동기 대비 +9.0%) 감소한 291,100달러를 기록했습니다.

 

미국 주택 시장은 구매력 위기에 빠져 있습니다. 아래 차트에서 볼 수 있듯이, 높은 주택담보대출 금리와 사상 최고치의 주택 가격으로 인해 많은 미국인들이 내 집 마련의 꿈을 접었습니다. 주택 매매는 2024년에 30년 만에 최저치 로 폭락했습니다 . 전국 부동산 중개인 협회의 수석 경제학자인 로렌스 윤은 3월까지 주택 매매에 대해 "봄철이 일반적으로 주택 부동산 시장에서 가장 바쁜 시기임에도 불구하고 매매는 여전히 '부진'한 상태"라고 말했습니다.

 

실제 가구 평균 소득과 주택 구매에 권장되는 소득 간의 격차가 상당히 벌어졌습니다. 사진: 애틀랜타 연방준비은행

 

또 다시 서브프라임 모기지 사태가 일어나는건 아니야? 하고 걱정을 하실 단계는 아닙니다. 모기지 금리가 인상한다고 해도 시작점이 다른 고금리 기조이고, 미국 금융구조도 많이 개선되었기 때문입니다. 또한 2007년도의 학습효과도 있기 때문에 비슷한 사태가 또 일어나기는 쉽지 않습니다.